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中房协:12月中央经济会议定调楼市优惠政策
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中房协:12月中央经济会议定调楼市优惠政策

2009年11月12日 00:31cctv经济半小时

中房协:12月中央经济会议定调楼市优惠政策

国家先后出台包括首套住房贷款利率七折,二手房契税、营业税减免,等救市政策,的有效期接近尾声,明年是否还会继续执行?会不会终止?都还没有定论,但一部分购房者已开始提前行动,想搭上房产优惠政策的末班车,房产中心人满为患,过道上和各个窗口都挤满了人,连房产中介?

中房协:12月中央经济会议定调楼市优惠政策

中国房地产协会的副会长顾云昌称,今年十二月份的中央经济工作会议肯定会对当前的中国房地产总体发展态势作出一种结论性的分析,只有看中央如何判断,才能决定房地产政策的取向,他个人认为,保持现在的状态比较好。

今天公布了10月份的经济数据,cpi虽然环比保持了上升,但同比仍然下降0.5%。和仍处于负值的cpi相比,房价上涨的脚步要快得多,全国70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨3.9%,特别是新建住房销售价格更是同比上涨了4.0%。

房价连续8个月上涨也使得有关房地产优惠政策是否延续的争论不断加剧。去年年底,为了刺激楼市需求,国家先后出台包括首套住房贷款利率七折,二手房契税、营业税减免,等救市政策,现在这些政策的有效期接近尾声,明年是否还会继续执行?会不会终止?

而今天传出的建行取消房贷利率7折优惠的消息更是放大了这样的担忧。那么市场会对这样的担忧做出什么样的反应呢?先来看看记者在北京的调查。

部分购房者开始提前行动,楼市再现火爆场景

为了了解过户的实际情况,记者采用了隐蔽拍摄的方式。在朝阳区房产交易中心记者看到,整个大厅到处都是排队等待过户和办证的购房者。几排座椅已经坐满了人,过道上和各个窗口都挤满了人。有的人从早上5点就起来排号,在长时间的等待中,甚至都睡着了。由于怕错过号,有的人到了吃饭时就随便买点盒饭打发,记者了解到,最近几周来,这里都是人山人海。

“我现在拿号的话,要等到什么时候才能办?”

朝阳区房产交易中心工作人员:“两三个小时。”

在下午两点钟,记者排队拿到号的时候,已经到了1500多号。工作人员现在每天都会加班到晚上。所以这里每天差不多办理办理2000套过户手续。

朝阳区房产交易中心工作人员:“只要拿到号,等到多晚都会办理完。”

2008年12月,国务院在全国层面上出台了房产信贷新政,将首付比例降至20%,利率打七折,并对二手房交易的营业税也进行了大幅调整,比如原来超过5年免征改为超过2年即免征。迄今为止,明年各类优惠政策是否继续执行,从中央政府层面仍无明确的信息透露出来。但是,由于市场对政策变化的普遍预期,从11月初开始,市场出现了非常活跃的行情。

这是一位购房者11月9号用手机拍摄到的画面。当时他在北三环马甸桥附近的阳光丽景小区看房,虽然画质不清晰,但是我们还是可以清楚的看到,狭窄的过道里挤满了人。他们都是购房者,房间里已经有一批购房者在看,他们只好等在外面。不过从他们执着的等待可以看出来,他们非常期望买到这套房子。链家地产阳光丽景店的赵经理,就是那天带客户看房的经纪人之一,见到如此火爆的情景,他也感到相当意外。

链家地产阳光丽景店经理赵先国:“买房人大概有30人左右,加上我们中介公司的人,有50人,全在一块,一套房子一百零几平米,站的地都没有这么一个火爆。”

记者:“这个情况多见吗?”

赵先国:“很少见,我干中介也3、4年了,第一次见到这么多人。”

记者了解到,阳光·丽景位于北三环马甸桥东南角,邻近中轴路和黄寺大街,小区在绿化,配套设施等方面,都有不错的口碑。不过出现这种火爆的场面,连卖家自己也觉得非常吃惊。

赵先国:“起初在中介挂的价格是335万,卖家后来就说,如果有人出360万我就卖,那天当场就有两个客户给增长到360万元。”

结果,这套众人争购的房子,最后竟然还是没有卖出去。

赵先国:“买主就感觉这个房子卖的太快了,感觉很吃惊,是不是觉得我360万海便宜点,还是没下定决心卖这个房子。”

赵经理认为 ,房子所处地理位置和配套设施有优势,不过这套房源之前挂牌挂了两个多月,现在突然变的如此走俏,还有一个重要的原因,就是购房者都担心购买第二套房的优惠政策,可能很快取消,所以要搭上这趟末班车。

记者在走访了几家房产中介后了解到,类似的情况并不是个例,在中原地产朝外佳会店,记者见到了刚刚出售了房子的卖主许大姐,她告诉记者,前两天卖房子的时候,也遇到过买家争购的情形。

记者:“星期天的时候签的约,签约的时候客户争起来是吗?”

卖房人许女士:“对,不光是他们两个,还有几个人等着要呢。”

中原地产朝外佳会店经理刘传品是这笔业务的经纪人,她告诉记者,当时出现了非常戏剧性的场面。

中原地产朝外佳会店经理刘传品:“一个客户当时就决定了,另外一个客户一听说别人定,他就觉得这个房源紧张起来,他就说我也要拿钱过来定,当时从银行里面取7万元现金就过来,就要定房子,后来这边业主马上就要在合同上签字,在没签字之前,他就急冲冲地跑进去,说我要全款给你,而且每平米加100块钱,这样的情况下,业主给他签了。”

记者:“挂了多长时间?”

卖房人许女士:“挂了好几个月了,两三个月,然后一下子抢掉了。”

而在中原地产朝外佳会店,记者还注意到这里一个跟平常明显不一样的情形。

记者:“今天我来看到你看这么多位子都是空的位子,所以我觉得挺奇怪的。”

刘传品:“现在这一段时间成交量上来了,好多客户现在积极地看房子,虽然今天是周一吧,大家都是现在这个点都是带看去了。”

刘长平告诉记者,如果以这样的速度卖房子,她负责的店面的销售套数,完全可以达到10月份数量的两倍,而在另一家地产公司21世纪不动产,记者也见到了,购房者踊跃签定合同的情况。

21世纪不动产安信瑞德海晟名苑店经理冶芳云:“现在我们几个会议室都在洽谈和签约,我给您看一下,到下班晚上五点之后,买卖双方我们都约定好时间,就过来直接来签约。”

冶芳云告诉记者,21世纪在北京的销售量,这两个月明显增多,总量每周达到3000套左右,而之前只有一两千套, 中原地产北京总部副总经理宫萍也告诉记者,北京市二手房市场整体都出现了明显的上升,最近几天的成交量尤其突出。

中原地产北京总部副总经理宫萍:“从中原自己的成交数据上来看,十一月份的第一周环比十月的最后一周也是增长的,成交量也是增长的,我们看到最近比如说,十一月的周六周日这两天的成交数据和十一月份的周一到周五相比,日均相比也是增长两倍左右的数据。”

对房产优惠政策最敏感的是二手房和中低档房

我们看到,虽然楼市优惠政策会不会退出?何时退出?都还没有定论,但一部分购房者已经开始提前行动,想搭上房产优惠政策的末班车了。

其实,不止国家出台的这些优惠政策,去年年底一些地方政府自行出台的房产优惠政策也到了最后倒计时阶段,像上海市《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》中包含的14条优惠措施,其中大部分在今年12月31日到期。上海楼市在最后的优惠期里有什么样的表现?一起来看看。

受南下冷空气的影响,11月的申城雷雨交加、气温骤降,但即便如此,早上九点,当记者赶到我爱我家长岛店的时候,这里已经完成了两笔签约。

上海我爱我家房屋租赁置换有限公司营业经理李然:“下雨也有很多业务员都出去看房去了,而且今天你们早上来之前,其实在9点钟的时候,已经有好几拨客户来过了,下班以后,整个会有一个看房的高峰期。”

记者:“近段时间?”

李然:“对,体现出来的一些特色。”

签约人唐先生:“再大的雨也要来,因为税费改革,所以我要赶在这个政策12月31日最后一天,所以我昨天马上卖出房子,今天马上买进房子。“

为了改善住房条件,唐先生决定卖掉家里的老房子,购进新房,而完成这一买一卖两笔买卖,他仅用了12个小时。

记者:“看这个房子看了多久很快就决定了吗?”

签约人唐先生:“两天。”

记者:“两天就签了单?”

签约人唐先生:“对,马上就签。”

记者:“为什么这么着急?”

签约人唐先生:“这是个大件,那就是钱呀,那就是钱,因为这个政策出来以后,明年可能上海房价还要涨,一样要涨的,不如我现在就买,可能我这个损失会小一点,到明年我肯定是承受不了的。”

举例而言,一套持有期限在2-5年的普通商品住宅,假设以150万元成交价格计算,优惠取消后,房东需多支付包括营业税、个人所得税、印花税等在内的近12万元税费,这几乎占到了整体房价的8%。因此,随着上海楼市营业税费等一系列优惠政策的即将到期,很多前期持观望态度的自住买家也按捺不住,纷纷加快入市。

李然:“我们上个月成交,也有的客户之前2、3月份就出来看房,但是中途大概在6、7、8(月份)这个时间段里面他又停止了,他说我今年不考虑了,但是目前牵涉到政策更改,就又出来看,然后上个月就定掉了。”

另一方面,可能增加的交易成本也使得许多卖家惜售心态不断减缓,为赶上优惠政策的“末班车”,市场上甚至出现了近期少有的价格松动。

李然:“目前显示器上这套房源,业主是11月2日来登记挂牌的,房东告诉我们业务员,他是急于出手,而且价钱还可以谈,这里还有一套房东在10月25日,房东就主动让价三万。”

而眼前这位准备卖房的客户的想法,也许多少可以代表当下许多房主的心态。

卖房人王先生:“基本上一个礼拜,可能也就周六周日可能会有两三个客户来看,现在多了,现在基本上有时候上班的时候就来个电话,什么时候有空看房,如果是按数量算的话,至少比以前多一倍多,两个礼拜左右前又开始多,我这次来关注这个东西,最主要就是觉得见鬼了,一会儿这么少,一会儿又这么多人看,看疯了,我价格没变,后来我就上网查,说这个政策要变。”

在王先生看来,在优惠税费的刺激下,大多数持币观望的买家开始陆续入市,这正是高位抛售的好时机,再不出手,很能被套牢。

卖房人王先生:“我也不傻,现在什么价位了,已经在天上了,我再加价20万谁来买呀,可能就是说有价无市,那我就更不划算了,所以我就打算,在年底前把手上这套房出了,我再买一套,然后又可以规避掉10几20万的税,我是这么打算的。”

据我爱我家各门店的统计,今年1月至今,上海二手房价格指数已经上涨了近8%。正是考虑到成交实际,以及高位套现的想法,越来越多的卖方者开始接受议价。加之税费优惠的最后期限,双重因素导致了近期的成交活跃。

李然:“从我爱我家所有的门店体现出来,这个月目前我们的签约量,包括整个公司的业绩、进度,都比上个月同期要好很多,目前我们这家店现在已经签了8单买卖了,如果按照进度,24单买卖是肯定没问题的,也就是说完全有可能这个月会签到30单,而上个月我们做了19单,都比往常正常的进度要高很多。”

来自我爱我家的统计显示,10月份上海二手住宅成交量为22909套,环比9月份上涨1.09%,止住了自下半年以来成交量连续下滑的趋势;成交均价也达到13187元/平米,环比上涨4.28%,再次刷新上海二手房成交均价的历史。

同时由于房龄在2至5年间的普通住宅交易对优惠政策调整最为敏感,因此近期,像唐先生这种以改善性需求为主的置换性购房便大幅增加,中低档房成为目前市场成交主力。

而与此形成鲜明对比的是上海中高档楼盘交易量的萎缩态势。

李然:“他对后市比较有信心,这是第一点,第二点可能他会寻找一种契机,等到十一月底、十二月最高的时候抛出去。”

以整体定位较高,高端、次新楼盘相对集中的徐汇中心板块为例,徐汇区房地产交易中心工作人员表示,目前并未出现预约、排号激增的情况,优惠税收政策对高档市场影响有限。

记者:“国家都有一些契税,这些税上的优惠到年底可能会有调整,这样您选择在现在这个时间段卖房子跟这有关系吗?”

徐汇区房地产交易中心客户:“关系不是很大,原计划就是在这个时候卖的。”

徐汇区房地产交易中心客户:“这个时候卖没有关系。”

你注意到没有,不管是北京还是上海,对房产优惠政策到没到期,最敏感的还是二手房和中低档房。

没错,买这两种房子的一般都是要改善改善居住条件的老百姓,国家和地方政府出台的优惠政策大家还是挺看重的,毕竟利息、税费上面多几万少几万对大多数家庭来说也不是个小数目。

和我们看到的北京上海相比,二线城市又会如何面对前途未卜的楼市优惠政策呢?

线城市的购房者如何面对敏感又复杂的政策市?

楼市优惠政策会不会在12月31日截止?这样一个猜想成了房地产市场当下最热门的话题,甚至像我们前面看到的,在北京上海还引起了楼市的小幅震荡。男:我今天也上网搜索了一下,与这条消息相关的新闻居然有300多万条。但我发现就在各种传言满天飞的时候,住房和城乡建设部、财政部等相关部门到目前为止却还没有拿出明确的说法。与之相对应的反倒是湖南、吉林等一些地方政府表示,他们出台的房地产优惠政策不会在明年取消。

这样一来,房产优惠政策的走向反倒更扑朔迷离了,我们再到二线城市武汉去看看那里的购房者如何面对敏感又复杂的政策市?

11月8日,记者在武汉二十一世纪不动产的一处店面里,购房者李女士告诉记者,最近一段时间自己和家人不停地在看房选房,就因为听说政府对购房者的购房税费优惠截止到12月31日。

武汉市购房者:“肯定知道,所以今年要赶着(买房),所以赶紧来看一下。”

采访时,李女士为记者算了这样一笔账。

武汉市购房者:“八十平的房子(会多花)两万多元钱左右。”

李女士告诉记者,自己大学毕业没多久,家又在外地,买房子的钱都是父母给的,这样一笔多出来的开销相当于她一年多的工资收入,所以,她要赶在年底前买好房子。

武汉市购房者:“才出来(工作),顶多(每个月收入)两千元钱吧,要不是这个(政策)的话,肯定今年不会这么着急。”

买房的着急,按惯例,这些额外的负担都将转嫁到买家头上,可是一些购房者和房龄不到5年的房主也紧张起来,希望赶在优惠截止前完成交易。

武汉市卖房者:“因为我这个房子办证满了两年,但是没满五年,可能明年会出台一些政策,五年要交全额营业税。”

王先生原本有一座空闲的房子用于出租,一直没有着急出售,随着优惠截止日期的临近,他开始着急将手中的房子卖掉,害怕调整后的房子不好出手。

武汉市卖房者:“因为我们现在作为我们老百姓,也不知道这个东西怎么改。”

记者:“也怕到时候可能不太好卖吗?”

武汉市卖房者:“对,会出现这个问题,因为毕竟政策是我们控制不了的。”

为了在年底前将房子卖掉,王先生甚至考虑适当的调低自己的售价。

武汉市卖房者:“营业税按照规矩,应该是卖房的人出,我之前不知道,跟我说是卖房的人出,后来我就咨询了一下,营业税大概有五万元钱,如果这个政策改的话改了之后,要有三万元的营业税,然后我就说了一下,我说如果价格谈得好的话,我可能会因为有营业税出台的,我现在六十万卖不出去,我可能会降一点点。”

记者采访时发现,近期的买卖房产的客户中持类似心态的人并非少数。周祖伦透露,自己店里面最近的很多客户都是奔着现在交易房产还能享受到财政补贴的一半税费优惠来的。

二十一世纪不动产武汉胜鑫鸿运店经理周祖伦:“两年到五年之间的占到了交易量的80%。”

周祖伦告诉记者,自己的店面位于武汉市最大的安居工程常青花园附近,有很多好房源都是未满5年,符合享受优惠条件的。正是因为这样的房源很多,最近一段时间,周祖伦明显感觉到了房屋销售的变化。

周祖伦:“11月份整体来说还是比较不错的,因为开头才八天时间,我们的客户量、房源量都是很大的进步,相对10月份很明显的进步。”

那么,近期武汉市二手房的销售又是怎样的情况呢,记者在21世纪不动产武汉分部了解到了这样一组数据。

“这个是卖家,挂牌量是1892,如果和10月份的数据相比大概有16%的增加,这个挂牌量11月份第一周也是有所增加,所以说我们个人的判断,无论是客户量还是房源量在11月份同比都是有所增加的。”

途瑞林告诉记者,如果今年12月31日,营业税优惠政策终止,那么明年出售一套总价100万的房子,就要多出至少5.5%的成本,如果之前取消的土地增值税和印花税再恢复的话,就要增加至少超过6%的成本。那么,这会对武汉的二手房市场产生怎样的影响呢?

21世纪不动产武汉区域分部总经理途瑞林:“可能至少得有两到三个月的观望期,我觉得还是根据市场参与者的结构去判断未来市场的走势,比如说,武汉市场更多的是自住性需求为主,那么最终市场还是会由于需求和供应最后来决定市场未来的走势。”

途瑞林认为从目前的市场情况来看,制约房地产市场发展的首要因素是交易成本,交易成本提高,就会影响交易量。他认为5.5%营业税的减免的政策将会有所调整。

途瑞林:“可能会有所调整,但是不太可能恢复到原来这个政策,因为原来这个政策确实我认为时间段不一样,现在目前全球的经济环境和那个时候也不一样,中国的经济环境也不一样了,包括房地产这个结构变化国家在未来也会要调整。”

房地产优惠政策到底何去何从?

和北京上海等一线城市相比,武汉的反应相对滞后,但是还是有很多本来观望的潜在购房者已经开始行动。

其实,不管优惠政策是到点叫停还是继续延续下去,眼下楼市的这种异常活跃都反映出大家对通货膨胀的一种担心。特别是手里有些闲钱的人,不敢把现金留在手里,着急赶在优惠政策还有效的时候赶紧买房,心里才觉得安稳一些。

大家这种担心也不是没有道理,油价昨天就一下涨了不少,还有更多的资源产品价格,比如水、电、天然气的价格改革现在也是蓄势待发。如果这些基本商品价格集体上涨,通胀的风险就近在眼前了。那么,大家最关心的房地产优惠政策到底何去何从呢?我们再来听听中国房地产协会副会长顾云昌的分析。

记者:“现在有不少人在议论,执行了一年的购房优惠政策很可能在今年十二月三十一日后会取消,不知道您对这个传闻是什么看法?”

中国房地产协会的副会长顾云昌:“这个棋子往哪里下是往前拱还是往后退,要从全盘出发,而不是光房地产而房地产,所以我想最终的结果要看,在我看来要看今年十二月份的中央经济工作会议,中央经济工作会议肯定会对当前的中国房地产总体发展态势作出一种结论性的分析,特别是对明年宏观调控的方向,宏观调控的方针要制定出来,然后有了中央对明年,宏观调控的方针,国家、国务院层面才会制定财政政策、货币政策两大政策的取向,才能决定房地产政策的取向,这是从上面往下面推的过程,所以这个过程,我们就没有发言权,只有看中央怎么判断,因为我们毕竟个人的认识是有限的。”

记者:“你作为研究房地产的专业人士,你倾向哪一种意见是取消还是延续?”

顾云昌:“我个人认为,保持现在的状态比较好,不要一下子从极度宽松没有几个月就转变成马上就全部收紧,这样如果敏感性变化会对楼市造成比较大的影响,我们中国楼市房价正处在高位的盘整期,信贷政策,我刚才提到信贷政策,我认为按照现在严格执行二套房贷政策的力度,我个人认为是合适的。”

半小时观察:别让楼市政策成谜

楼市就像一面多棱镜,从不同的角度看,可以折射出中国经济的方方面面。尽管引发楼市在年底前这场异动的是一则传言,但购房者能对传言有如此激烈的反应,说明他们对未来通胀的预期已经是箭在弦上,稍有风吹草动,就会万箭齐发。作为经济周期的一部分,通货膨胀即使到来了也实属正常。但我们应该尽早明确政策走向,打消市场的恐慌心理,防止资产泡沫过度积聚,这比让大家去竞猜一个个市场谜题更有意义。

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